我叫尹小坏 南阳业主速看！你与物业上的烦心事儿将立法，以后都不必担心了~！
2017-04-04乐活南阳

小区车位只售不租
物业在公共区域随意设停车位
小区公共区域的经营收益归谁
……
这些让小区业主闹心的事
未来可以通过法律途径解决

《河南省物业管理条例(修订草案)》(以下简称“修订草案”)提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议。
这是《河南物业管理条例》实施15年以来的首次修订，业主们最为关注的，肯定是怎么保护业主的权益，记者为您梳理修订草案亮点。
车位不计入公摊，不能“只售不租”
小区内的地下停车场
明明空着几百个车位
但业主却是有车难进
相信不少人都有这样的经历

就在前几天，媒体还曝光了郑州七里香堤小区，停车位采取“只卖不租”的原则，未购买车位的业主，需按照一天最高30元的价格交纳临时停车费，一个月下来仅停车支出就超过800元，高昂的费用让很多业主只得将车停在路边。业主吐槽，“在机场停一天最高也就40元，在小区停车都快能找到机场的感觉了。”
不过以后这样的情况可能不再出现，这次修订草案规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

在满足本区域业主的购买和承租需求后，如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。
修订草案还规定，建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示，不得计入公摊面积，并按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。
此外，建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定，采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示、约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。
公共区域设置停车位，应征求半数业主同意
现实中，总是会出现物业部门在公共区域设置停车位。这类停车位如何设置，收益归谁所有?
修订草案规定，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位的，不得影响消防通道、其他车辆和行人的正常通行。

利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

此外，修订草案还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有。这也是草案的一大亮点。
车位“只售不租”，物业或将面临最高10万罚款
如果违反规定，物业部门或将面临严厉的处罚。修订草案规定，将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由物业管理行政主管部门责令限期返还，逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。
对于未将未出售或者未附赠的车位、车库优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，没收违法所得；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
除此之外，
业委会和物业“勾结”无法监管？
暖气不热维权遭遇“踢皮球”？
解聘物业公司其提前撂挑子或“赖着不走”？
等一系列问题，
都或将得到解决...
暖气不热维权遭遇“踢皮球”？

【修订草案】
水电气暖公司验收合格要承担维护管理责任
《条例（修订草案）》中提到，建设单位在组织竣工验收时，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当参加。未通知专业经营单位参加的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。
竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担运行、维护、更新责任和费用，相关费用依法可以计入经营成本。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。
【专家解读】
省人大常委会法工委副主任王新民：
长期以来水、电、气、暖等专业经营设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素，主要是由于设施的管理维护责任不明所致。
为了防止建设单位在专业经营设施配置建设上的随意性以及专业经营单位逃避附属设施设备的维护责任，保障水、电、气、暖等设施设备的使用安全，《条例（修订草案）》对水、电、气、暖等专业经营设施的安装、移交、维护管理等问题做出了具体规定。
河南省物业商会秘书长张国强：
开发商和水电气暖公司的权责更为分明，实际和物业公司并无太大关系。现实纠纷中，很多是开发商历史遗留问题。杜绝相互推诿，如何从源头约束开发商的责任，应是重点考虑的问题。
解聘物业公司其提前撂挑子或“赖着不走”？
“早退”罚5万元~10万元，“迟走”一天罚1万元

曾经有一起案例，新老物业交接时，老物业不愿搬离，导致新物业无法进驻，于是上演了围观的业主被老物业工作人员用灭火器喷射的一幕。
【修订草案】
“早退”和“迟走”都要处罚
《条例（修订草案）》规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。
如物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以5万元以上10万元以下罚款；物业服务企业未按照规定办理移交手续的，处20万元罚款。
另外，业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向新选聘的物业服务企业履行交接义务。
如原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日1万元罚款。
【专家解读】
张国强：以往，政府部门也对这方面进行监管。监管手段为罚款，甚至吊销物业公司的资质，今年取消了物业管理的二、三级资质，降低了物业管理行业入门的门槛。所以吊销物业公司资质的管理手段已经失效，具体的罚款细则现在“顶上”能有效遏制这种不规范行为。
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来源：大河报、网络
2017-04-04乐活南阳

小区车位只售不租
物业在公共区域随意设停车位
小区公共区域的经营收益归谁
……
这些让小区业主闹心的事
未来可以通过法律途径解决

《河南省物业管理条例(修订草案)》(以下简称“修订草案”)提请省十二届人大常委会第二十七次会议审议。
这是《河南物业管理条例》实施15年以来的首次修订，业主们最为关注的，肯定是怎么保护业主的权益，记者为您梳理修订草案亮点。
车位不计入公摊，不能“只售不租”
小区内的地下停车场
明明空着几百个车位
但业主却是有车难进
相信不少人都有这样的经历

就在前几天，媒体还曝光了郑州七里香堤小区，停车位采取“只卖不租”的原则，未购买车位的业主，需按照一天最高30元的价格交纳临时停车费，一个月下来仅停车支出就超过800元，高昂的费用让很多业主只得将车停在路边。业主吐槽，“在机场停一天最高也就40元，在小区停车都快能找到机场的感觉了。”
不过以后这样的情况可能不再出现，这次修订草案规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求，不得将物业管理区域内的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的车位、车库，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

在满足本区域业主的购买和承租需求后，如有富余可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。
修订草案还规定，建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在显著位置进行公示，不得计入公摊面积，并按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属。
此外，建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定，采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示、约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。
公共区域设置停车位，应征求半数业主同意
现实中，总是会出现物业部门在公共区域设置停车位。这类停车位如何设置，收益归谁所有?
修订草案规定，利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位的，不得影响消防通道、其他车辆和行人的正常通行。

利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等，在业主大会成立前应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

此外，修订草案还规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有。这也是草案的一大亮点。
车位“只售不租”，物业或将面临最高10万罚款
如果违反规定，物业部门或将面临严厉的处罚。修订草案规定，将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由物业管理行政主管部门责令限期返还，逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处5万元以上10万元以下罚款。
对于未将未出售或者未附赠的车位、车库优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，没收违法所得；逾期不改正的，处5万元以上10万元以下罚款。
除此之外，
业委会和物业“勾结”无法监管？
暖气不热维权遭遇“踢皮球”？
解聘物业公司其提前撂挑子或“赖着不走”？
等一系列问题，
都或将得到解决...
暖气不热维权遭遇“踢皮球”？

【修订草案】
水电气暖公司验收合格要承担维护管理责任
《条例（修订草案）》中提到，建设单位在组织竣工验收时，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当参加。未通知专业经营单位参加的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。
竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担运行、维护、更新责任和费用，相关费用依法可以计入经营成本。
老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按要求改造后，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。
【专家解读】
省人大常委会法工委副主任王新民：
长期以来水、电、气、暖等专业经营设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素，主要是由于设施的管理维护责任不明所致。
为了防止建设单位在专业经营设施配置建设上的随意性以及专业经营单位逃避附属设施设备的维护责任，保障水、电、气、暖等设施设备的使用安全，《条例（修订草案）》对水、电、气、暖等专业经营设施的安装、移交、维护管理等问题做出了具体规定。
河南省物业商会秘书长张国强：
开发商和水电气暖公司的权责更为分明，实际和物业公司并无太大关系。现实纠纷中，很多是开发商历史遗留问题。杜绝相互推诿，如何从源头约束开发商的责任，应是重点考虑的问题。
解聘物业公司其提前撂挑子或“赖着不走”？
“早退”罚5万元~10万元，“迟走”一天罚1万元

曾经有一起案例，新老物业交接时，老物业不愿搬离，导致新物业无法进驻，于是上演了围观的业主被老物业工作人员用灭火器喷射的一幕。
【修订草案】
“早退”和“迟走”都要处罚
《条例（修订草案）》规定，业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。
如物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，处以5万元以上10万元以下罚款；物业服务企业未按照规定办理移交手续的，处20万元罚款。
另外，业主大会决定选聘新物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向新选聘的物业服务企业履行交接义务。
如原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的，物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日1万元罚款。
【专家解读】
张国强：以往，政府部门也对这方面进行监管。监管手段为罚款，甚至吊销物业公司的资质，今年取消了物业管理的二、三级资质，降低了物业管理行业入门的门槛。所以吊销物业公司资质的管理手段已经失效，具体的罚款细则现在“顶上”能有效遏制这种不规范行为。
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来源：大河报、网络
