所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以房地产为载体，以实现财富持续增长为目标，专门为城市化、工业化和产业集群提供空间物质载体的部门。产业地产在实现健康、生态、居住环境与自然相融合的基础上，以更适合人们创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为特征。
产业地产不仅能为工业化进程和城市经营提供有力支撑，还能最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值的几何级增长，从而使土地和房产具有更广阔的升值潜力和投资价值。产业地产作为一种新兴的地产模式，在加速企业孵化、产业集聚、区域经济发展等方面发挥着重要作用。根据开发主体的不同，工业地产的开发模式主要分为四种：
模式一：产业园区开发模式
产业园区开发模式是目前国内最常见的工业地产开发模式，由政府主导，根据城市规划发展需要，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业开发项目，政府根据产业运行特点进行规划开发，在此基础上为园区提供政策支持和税收优惠，吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高工业地产的辐射力和影响力。因此，这种模式的工业园区具有优势，具有集中统一、权威性高、计划性强、组建周期短的特点。
模式二：主体企业引导模式
主体企业引导模式是指在特定产业领域具有较强实力的企业，在取得大量自用土地后，建设相对独立的产业园区，在已入驻园区并占据优势地位的情况下，借助企业在行业内强大的凝聚力和号召力，通过土地再开发，建立完善相应的配套设施，以出让、项目租赁、出售等方式聚集其他同类企业，实现全产业链的打造和完善。这是一种政府支持、企业带动的发展模式。既符合主体企业战略发展的需要，又容易带动同行业集聚。
模式三：产业地产开发商模式
产业地产商模式是地产商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施、厂房、仓库、研发大楼等，然后租赁、转让或合资等。
项目的运营管理模式，最终获得开发利润。从本质上看，产业地产商模式与传统住宅开发模式并无太大区别。这种产业地产模式对开发商后期的产业运营管理没有任何要求。房地产开发商和整个行业的结合并不紧密。房地产商的利润来源不是建立在行业发展繁荣的基础上，行业本身也不太依赖所使用的房地产，因此很难形成产业辐射。
模式四：综合运作模式
综合运营模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产开发商模式混合应用的开发模式。在这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管理委员会负责行政事务。房地产开发商投资开发建设，并提供相应的园区服务。龙头企业入驻发挥产业号召力，合力推动产业园区开发运营。
一、产业地产发展的问题
我国产业地产尚处于引进、探索和初步发展阶段。既蕴含着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟待解决的问题，主要包括：
1、产业园区发展缺乏科学的市场调研和统一规划
我国绝大多数工业园区在发展初期为了吸引企业快速入驻，很少考虑社会分工、市场细分、价值链延伸以及产业集群的内部关系
在招商引资过程中；项目的安排没有严格按照园区规划的要求进行，但为了在短时间内聚集企业，随意进行项目选择和企业选址规划，导致园区内产业之间缺乏应有的关联，没有形成相互关联的产业链，不利于产业集群整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。
2、不严重影响我国工业地产的长远发展
产业地产作为房地产业的特殊组成部分，有其独特的经营模式和发展规律，不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目而言，其投资收益具有长期性和可持续性。前期开发只是对预期市场的努力，进入运营期才是迎接市场考验的真正开始。然而，许多投资于专业化“工业地产”的开发商忽视了工业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入工业地产领域，必然会给工业地产的健康发展留下隐患。
3、特色优势缺失
我国很多工业地产项目没有自己明显的特色产业集群，而是试图在每个行业内发展，不仅严重浪费创新资源，而且造成不同工业地产项目之间在招商引资活动中的过度竞争，以及行业内企业在市场活动中的过度竞争。
这是一个很好的例子
4、锁定价值链低端等问题
我国工业地产是伴随着我国工业由劳动密集型向资本密集型、技术密集型的转变而发展起来的。这就要求工业园区从单一的制造业园区向现代化的综合性工业园区转变，要求工业园区提供新的产业形态，满足传统产业向知识型、服务型、战略性产业升级的需要。
二、产业地产发展的对策建议
虽然目前我国工业地产的发展还存在诸多问题，但解决这些问题将为工业地产的持续健康发展奠定基础。针对上述问题，要做好以下几个方面的工作：
一是坚持以客户需求为导向，正确把握产业地产的内涵和本质，充分发挥产业与地产资源的整合协同效应，通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人力资源等资源，为客户提供专业的产业地产服务。
二是产业房地产开发商要转变角色，从单一的开发商向产业地产的服务商、运营商和投资者转变。一方面，工业地产开发商除了为园区企业提供基础的物业管理服务外，还要积极为园区企业提供高附加值的配套服务，主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。
三是产业地产开发商要苦练内功，提升自身经营管理能力，合理定位，形成市场竞争优势。以产业园区功能定位为例，在工业地产项目中，除综合园区外，还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区和中小企业聚集的工业楼宇园区等。
四是在产业地产开发经营过程中，本着政企联动的原则，充分发挥政府和企业两个群体的作用充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用，相互协调配合，形成合力，促进产业地产的健康、良性发展。
产业服务商：http://www.jkinno.com
产业地产不仅能为工业化进程和城市经营提供有力支撑，还能最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值的几何级增长，从而使土地和房产具有更广阔的升值潜力和投资价值。产业地产作为一种新兴的地产模式，在加速企业孵化、产业集聚、区域经济发展等方面发挥着重要作用。根据开发主体的不同，工业地产的开发模式主要分为四种：
模式一：产业园区开发模式
产业园区开发模式是目前国内最常见的工业地产开发模式，由政府主导，根据城市规划发展需要，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业开发项目，政府根据产业运行特点进行规划开发，在此基础上为园区提供政策支持和税收优惠，吸引相关产业入驻，从而形成产业化的区域模块，提高工业地产的辐射力和影响力。因此，这种模式的工业园区具有优势，具有集中统一、权威性高、计划性强、组建周期短的特点。
模式二：主体企业引导模式
主体企业引导模式是指在特定产业领域具有较强实力的企业，在取得大量自用土地后，建设相对独立的产业园区，在已入驻园区并占据优势地位的情况下，借助企业在行业内强大的凝聚力和号召力，通过土地再开发，建立完善相应的配套设施，以出让、项目租赁、出售等方式聚集其他同类企业，实现全产业链的打造和完善。这是一种政府支持、企业带动的发展模式。既符合主体企业战略发展的需要，又容易带动同行业集聚。
模式三：产业地产开发商模式
产业地产商模式是地产商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施、厂房、仓库、研发大楼等，然后租赁、转让或合资等。
项目的运营管理模式，最终获得开发利润。从本质上看，产业地产商模式与传统住宅开发模式并无太大区别。这种产业地产模式对开发商后期的产业运营管理没有任何要求。房地产开发商和整个行业的结合并不紧密。房地产商的利润来源不是建立在行业发展繁荣的基础上，行业本身也不太依赖所使用的房地产，因此很难形成产业辐射。
模式四：综合运作模式
综合运营模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产开发商模式混合应用的开发模式。在这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管理委员会负责行政事务。房地产开发商投资开发建设，并提供相应的园区服务。龙头企业入驻发挥产业号召力，合力推动产业园区开发运营。
一、产业地产发展的问题
我国产业地产尚处于引进、探索和初步发展阶段。既蕴含着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟待解决的问题，主要包括：
1、产业园区发展缺乏科学的市场调研和统一规划
我国绝大多数工业园区在发展初期为了吸引企业快速入驻，很少考虑社会分工、市场细分、价值链延伸以及产业集群的内部关系
在招商引资过程中；项目的安排没有严格按照园区规划的要求进行，但为了在短时间内聚集企业，随意进行项目选择和企业选址规划，导致园区内产业之间缺乏应有的关联，没有形成相互关联的产业链，不利于产业集群整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。
2、不严重影响我国工业地产的长远发展
产业地产作为房地产业的特殊组成部分，有其独特的经营模式和发展规律，不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目而言，其投资收益具有长期性和可持续性。前期开发只是对预期市场的努力，进入运营期才是迎接市场考验的真正开始。然而，许多投资于专业化“工业地产”的开发商忽视了工业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入工业地产领域，必然会给工业地产的健康发展留下隐患。
3、特色优势缺失
我国很多工业地产项目没有自己明显的特色产业集群，而是试图在每个行业内发展，不仅严重浪费创新资源，而且造成不同工业地产项目之间在招商引资活动中的过度竞争，以及行业内企业在市场活动中的过度竞争。
这是一个很好的例子
4、锁定价值链低端等问题
我国工业地产是伴随着我国工业由劳动密集型向资本密集型、技术密集型的转变而发展起来的。这就要求工业园区从单一的制造业园区向现代化的综合性工业园区转变，要求工业园区提供新的产业形态，满足传统产业向知识型、服务型、战略性产业升级的需要。
二、产业地产发展的对策建议
虽然目前我国工业地产的发展还存在诸多问题，但解决这些问题将为工业地产的持续健康发展奠定基础。针对上述问题，要做好以下几个方面的工作：
一是坚持以客户需求为导向，正确把握产业地产的内涵和本质，充分发挥产业与地产资源的整合协同效应，通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人力资源等资源，为客户提供专业的产业地产服务。
二是产业房地产开发商要转变角色，从单一的开发商向产业地产的服务商、运营商和投资者转变。一方面，工业地产开发商除了为园区企业提供基础的物业管理服务外，还要积极为园区企业提供高附加值的配套服务，主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。
三是产业地产开发商要苦练内功，提升自身经营管理能力，合理定位，形成市场竞争优势。以产业园区功能定位为例，在工业地产项目中，除综合园区外，还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区和中小企业聚集的工业楼宇园区等。
四是在产业地产开发经营过程中，本着政企联动的原则，充分发挥政府和企业两个群体的作用充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用，相互协调配合，形成合力，促进产业地产的健康、良性发展。
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