『07.14』┆新闻┆晒美国百年房价曲线 中国房价走势已经很清晰了

一、美国百年房价分析
图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的 房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。


以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性 发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随 着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。

由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤 积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。

如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。

进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。

纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999年相比居然达到了4.2倍的增长。也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。

三、房价未来走势分析
1、 美国和我国房地产市场的差异
美 国和我国房地产市场最大的差异是需求。根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并预计在25年中，这个比例将增长至三分之 二。到2015年，全世界将有23个“特大城市”，其中19个出现在发展中国家 。美国作为发达国家，已经完成了城市化的过程。中国作为发展中国家，城市化的道路才刚刚开始，有着巨大的房地产新增需求。因此不能完全按照美国的曲线套用 在中国房地产市场上。


其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。

其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。

尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同，但市场对价格的反应是一致的。也就是说，虽然我国住宅需求巨大，但在目前高昂的房价情况下，同样出现了滞销 和供大于求的局面。因此，在市场规则一定的情况下，中国的房地产市场符合完全的市场规律。美国的100多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。

2、经济形势分析
从国际经济形势看，尽管国际经济复苏有了苗头，但是真正回到2007年的水平需要一个长期的过程，这就决定了我国的外向型经济回暖不是一个短时间的事情。

2008年底，政府宣布投入4万亿元以拉动国内经济，乃至带动世界经济的复苏和发展，最终实现内需和外需的同步增长，再一次把中国经济带入到快车道。政府的保“8”不是目标，保“8”是为了保就业，最终为了保稳定。

然而事与愿违，尽管2009年GDP 保“8”成功，但世界经济复苏缓慢，外需不旺;4万亿的投入，部分被房地产既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉动了内需不得而知。高昂的房价使 老百姓口袋里的钱越来越不值钱，内需持续下降，贫富差距进一步加大，走入了恶性循环。这样做的最终结果是掏空国库的钱，把老百姓的钱包翻一个底朝天。